Второй этап строительства: что входит в «коробку» дома и как принять работы

Получили смету на «второй этап» и не понимаете, за что именно платите? У подрядчиков и застройщиков одни и те же слова часто означают разное. Я живу в Калининграде и вижу это регулярно: у соседа «второй этап» - уже с крышей, а у знакомых из соседнего СНТ - только стены. Ниже разложу по полочкам, что обычно скрывается в этом этапе, как не переплатить и как грамотно принять работы.

• Классическая трактовка: второй этап - возведение «коробки»: наружные стены, перекрытия, армопояс, стропильная система и часто черновая кровля. Окна, инженерия и фасад обычно не входят.
• Смотрите не на слова, а на предметный перечень работ и материалов в договоре: узлы, метраж, марки материалов, точки контроля - это ваш якорь.
• Приемка - через акты скрытых работ, фотофиксацию и замеры геометрии. Оплата - после подписания актов и устранения замечаний.
• Сроки по дому 120-150 м²: 4-8 недель на коробку с крышей; бюджет по рынку Калининграда в 2025 году - ориентирно 2,8-4,5 млн ₽ за материалы и работу (тип и конфигурация сильно влияют).
• Региональные нюансы Балтики: ветровые нагрузки и влажность. Делаем надежную ветрозащиту, оцинкованный крепеж, хорошие свесы и временную водосточку, если отделку переносите.

Что включает «второй этап» на практике: коробка и кровля, но с нюансами

Если говорить просто, второй этап строительства в малоэтажном ИЖС - это «дом в коробке». Чаще всего первый этап - «нулевой цикл»: фундамент, дренаж, входные коммуникации под землей. А на втором вы поднимаете дом над землей. Но состав работ зависит от технологии и договоренностей.

Базовый состав для каменных/газобетонных домов:

• Гидроизоляция по цоколю/фундаменту (рубероид/мастика, два слоя, выпуск по краям).
• Кладка наружных несущих стен из газобетона, керамического блока или кирпича. Толщина - по проекту и СП 15.13330 (каменные и армокаменные конструкции).
• Перемычки над проемами (заводские или монолитные), перевязка углов, армирование по рядам и у проемов.
• Монолитный армопояс под перекрытия и под мауэрлат. Арматура класса A500C, хомуты с шагом 200-300 мм; защитный слой бетона не менее 25 мм - это ключевой узел.
• Перекрытие (пустотные плиты, монолит, либо деревянные балки - согласно проекту и СП 70.13330 по несущим и ограждающим конструкциям).
• Стропильная система крыши: мауэрлат на анкерных болтах М12-М16 с шагом 1-1,5 м, стропила, коньковый прогон, подкосы, стойки, связевые элементы.
• Кровельный пирог минимум в «черновом» виде: гидроветрозащитная мембрана, контробрешетка, обрешетка, покрытие (чаще металлочерепица/профнастил/мягкая кровля). По СП 17.13330 (кровли) и рекомендациям производителя.
• Черновые межкомнатные перегородки - иногда входят, иногда переносятся на следующий этап. Смотрите договор.
• Свесы крыши и подшивка - часто в этом же этапе, вместе с первичной вентиляцией подкровельного пространства.

Что обычно не входит и переносится на следующий этап:

• Окна и входные двери (это «теплый контур», часто как отдельный подэтап 2.1/3.0).
• Инженерные сети: электрика, отопление, водоснабжение, канализация.
• Утепление кровли и чердака, пароизоляция изнутри (если мансарда жилая - уточняйте).
• Фасадная отделка (штукатурка, облицовка, вентфасад), утепление стен.
• Чистовая стяжка, штукатурка и прочая отделка.
• Постоянные водостоки - бывает, что ставят временные, чтобы не мочить цоколь.

Каркасная технология. Здесь «второй этап» часто включает: ростверк/обвязку (если фундамент готов ранее), сборку наружного каркаса, черновой настил перекрытия, стойки, ригели, укосы, ветрозащиту, обрешетку, стропила, кровлю и временную гидрозащиту. Внутренние перегородки и инженерия - отдельно. Важно: ветрозащитные мембраны с низкой паропроницаемостью (SD < 0,02 м) снаружи и пароизоляция изнутри уже на следующем этапе. Дерево - камерной сушки, влажность до 20%.

Монолит/каркасно-монолит. Тогда «второй этап» может звучать как «каркас»: колонны, ригели, плиты перекрытий, лестничные марши, ядро жесткости, затем стены и кровля. Качество опалубки, защитного слоя бетона и фиксации арматуры - зона повышенного внимания. Нужны акты освидетельствования арматурных каркасов до бетонирования.

Где ошибаются чаще всего:

• Предполагают, что «окна по-любому входят». Нет. Это всегда отдельная строка.
• Не фиксируют, какой именно кровельный пирог делается: «крыша есть» - мало. Уточняем тип мембран, шаг обрешетки, высоту контробрешетки, вид покрытия и доборные элементы.
• Забывают про армопояс под мауэрлат и анкера - потом «гуляющая» крыша на ветру.
• Переносят водостоки на год, а цоколь без защиты приезжает в осень - привет мокрые стены и высолы.

Небольшая ремарка про многоэтажку и генподряд: в промышленных и девелоперских проектах «этап 2» иногда значит «надземная часть до отметки +…», или «несущий каркас». Это нормально. Но в частном домостроении под «вторым этапом» 9 из 10 раз понимают именно коробку плюс кровлю.

Как принять второй этап без нервов: контрольные точки, документы и чек-лист

Качественная приемка - это не «посмотрел - вроде стоит». Это методичные действия. Я их делю на три блока: геометрия и узлы, материалы, документы.

1) Геометрия и узлы

• Диагонали дома: расхождение до 10-15 мм на 10 м - хороший ориентир для ИЖС. Стены - в вертикаль по уровню и отвесу (допуск по СП 70.13330).
• Швы кладки: равномерные, без пустот. Толщина шва для газобетона на клею - 2-3 мм; для кирпича на растворе - 10-12 мм.
• Армопояс: сплошной контур, неразрывность хомутов, защитный слой бетона. Стержни с нахлестом не менее 40 диаметров (если нет сварки).
• Перемычки: опирание по проекту (обычно 200-250 мм минимум), отсутствие трещин и сколов.
• Мауэрлат: анкера утоплены, шайбы/гроверы, гидроизоляция под брус, выпуск анкеров не менее 2 ниток резьбы над гайкой.
• Стропила: шаг, крепежные пластины, врубки без чрезмерного ослабления сечения, связевые элементы. В Балтийском ветре связей не жалеем.
• Кровля: мембрана уложена с перехлестом 100-150 мм, нет «мешков», контробрешетка обеспечивает вентзазор 40-50 мм, проходки герметичны, коньковая лента на месте.
• Свесы и узел примыкания: капельник, подшивка, продухи. Если фасад позже - сразу делаем капельники/временную водосточку.

2) Материалы

• Газобетон - марка по прочности по проекту (D400/D500, В2,5-В3,5 для несущих), геометрия блоков, целостность.
• Древесина - камерной сушки, влажность до 20% (прибора-«иголки» хватает), антисептирование, без синевы.
• Кровельные мембраны - класс, соответствующий типу крыши и климату; крепеж - оцинкованный.
• Арматура - класс A500C, сертификаты и паспорта. Бетон - класс по прочности не ниже проектного.

3) Документы

• Акты освидетельствования скрытых работ: армирование армопояса, устройство перемычек, узлы мауэрлата, паро/гидроизоляция под кровлей.
• Исполнительные схемы: где пролегают закладные, выпуски, отверстия под коммуникации.
• Паспорта и сертификаты на основные материалы.
• Акты КС-2/КС-3 (если работаете с юрлицом) или акт приемки выполненных работ по договору подряда.
• Гарантийные обязательства по конструкциям (обычно 3-5 лет на несущие узлы, 1-2 года на кровельное покрытие - смотрите договор и заводские условия).

Чек-лист для приемки второй этап (сохраните):

• Перечень работ и объемов соответствует договору и смете: стены (м²/м³), армопояса (п.м.), перекрытия (м²), крыша (м²).
• Визуальные дефекты: трещины, сколы, неплотности кровельного ковра, «ступеньки» по кладке - зафиксировать в дефектной ведомости.
• Замеры: диагонали, вертикаль, отметки высот, свесы, шаг стропил/обрешетки.
• Фото каждого узла и каждого акта скрытых работ. Лучше - с рулеткой/маркером в кадре.
• Погодная защита: мембраны закрыты, временная водосточка стоит, цоколь не заливает.
• Подписаны все акты. Деньги - после подписания и устранения замечаний.

Про деньги и оплату. Разбивайте второй этап на логические подэтапы с привязкой к актам: «стены до армопояса», «перекрытие», «стропильная система», «кровельное покрытие». Это снижает риск спорить «за что платим» и дает понятную точку остановки, если хотите сделать паузу.

Правовые и нормативные опоры, если спорите с подрядчиком:

• СП 31-105-2002 - для индивидуальных одно- и двухквартирных домов (общие требования к проектированию и строительству).
• СП 20.13330 - нагрузки и воздействия: полезно, когда обсуждаете крепеж крыши и снег/ветер по региону.
• СП 15.13330 и СП 70.13330 - кладка, монолит, допуски и качество.
• СП 17.13330 - кровли: пироги, вентиляция, герметизация узлов.

Сроки, бюджет, риски по Калининграду: ориентиры, таблица и ответы на частые вопросы

На Балтике погода умеет вмешиваться в планы. Мы ловим окна между дождями и ветром, и это влияет на график. Ниже - живые ориентиры для типового дома 120-150 м² в Калининградской области в 2025 году. Это не прайс «в камне», но планировать поможет.

По деньгам. Если брать газобетонный дом 140 м², простой двускат, без изысков: коробка + кровля в 2025 году может выйти в 2,8-4,5 млн ₽ суммарно за материалы и работу. Вилка объясняется: тип блока и кирпича, формат перекрытия (монолит дороже плит), сложность крыши, логистика, сезон. Каркас обычно выходит дешевле по материалам, но требует аккуратной работы с мембранами и влажностью.

Риски и как их гасить:

• Дожди и мокрые стены. Решение: накрытие, временные водостоки, перерыв на просушку. Не запирайте влагу внутри - утепление и пароизоляция только на сухие конструкции.
• Ветер. Связи и крепежи по крыше - без экономии. Оцинковка, угловые пластины, шпильки - must have.
• Разбежки с метражом в смете. Измеряем «по факту» вместе, фиксируем в акте, пересчет - по единичным расценкам из договора.
• Смещение сроков. Делаем календарный план с буферами на погоду, в договор - безштрафный резерв 10-20% по времени на метео.

Мини-FAQ

• Входит ли кровля во второй этап? В 7 из 10 договоров - да, хотя иногда это подэтап 2.2. Уточните: «черновая» (без утепления) или «чистовая» (с покрытием и доборами).
• Окна и двери? Обычно нет. Это «теплый контур» следующего этапа.
• Перегородки? По-разному. Если есть - пусть будут отдельной строкой в смете (м², материал, толщина).
• Можно «заморозить» стройку после второго этапа? Да, если крыша закрыта, временная водосточка стоит, свесы защищают, дерево обработано. Желательно закрыть проемы временными щитами.
• Какие документы требовать? Акт приемки, акты скрытых работ, паспорта на бетон/арматуру/мембраны/кровлю, исполнительные схемы.
• Какие допуски считать нормальными? Для ИЖС держитесь в рамках СП 70.13330: по вертикали стен - миллиметры на метр высоты, по плоскости кровли - без «волн» и щелей.

Короткие правила большого пальца

• Мауэрлат - на анкерах М12+ через 1-1,5 м; между бетоном и деревом - гидроизоляция.
• Армопояс под плиты - не экономим: 4 стержня Ø12 минимум, хомуты через 200-300 мм.
• Мембрана по крыше - нахлест 100-150 мм, проклейка стыков в зонах ветрового подпора.
• Свесы 50-70 см - продлевают жизнь фасаду в нашем климате.
• Дерево - влажность до 20%, иначе геометрия «поплывет» через сезон.

Что делать дальше (и что чинить, если что-то пошло не так)

• Подрядчик трактует этап иначе. Возвращаемся к договору. Нет перечня - делаем приложение: список работ и материалов с объемами и узлами. Разбиваем оплату на подэтапы.
• Затянули сроки из‑за погоды. Фиксируем факты (фото/метеосводки), переносим критические операции, пускаем бригаду на параллельные фронты (например, перегородки внутри под крышей).
• Нашли дефекты на приемке. В дефектную ведомость - конкретно: «трещина у окна 0,7 мм на 200 мм», «мембрана провисает на 30 мм между стропилами». Сроки устранения - отдельным пунктом. Деньги держим до исправления.
• Бюджет начал расползаться. Замораживаем изменения по телефону. Все допработы - только через допсоглашение с единичными расценками и объемами.
• Нужно приостановить стройку на зиму. Крыша закрыта, временная водосточка, проемы закрыты, материалы убраны, дерево обработано. Внутри - вентиляционные зазоры, чтобы дом не «запарился».
• Спор по качеству. Ссылаемся на СП и технологические карты производителей материалов. При необходимости - независимая экспертиза (локальная, недорогая выездная).

И последний совет из практики. Не пытайтесь угадать смысл «второго этапа» по названию. Закрепите на бумаге конкретику: слой за слоем, узел за узлом, метры и штуки. Тогда вы точно получите ту самую коробку, которую можно смело закрывать на зиму и спокойно переходить к «теплому контуру», а не головную боль и бесконечные доплаты.